KRATKI ODGOVORI NA NEKAJ NAJPOGOSTEJŠIH VPRAŠANJ

1. Katere stavbe potrebujejo upravnika?

Etažni lastniki v vseh stavbah, torej tako stanovanjskih, kot tudi poslovnih, ki imajo več kot osem posameznih delov in več kot dva lastnika, morajo obvezno določiti upravnika. Če je je posameznih delov manj, upravnik ni obvezen, lahko pa ga etažni lastniki vseeno imenujejo s 100% soglasjem.

2. Kako zamenjati upravnika stavbe?

Menjava upravnika stavbe spada med posle rednega upravljanja, kar pomeni, da mora z njo soglašati več kot polovica etažnih lastnikov po solastniških deležih. Najprej je potrebno sprejeti sklep o odpovedi obstoječemu ter mu ga tudi uspešno vročiti, nato počakati, da mine odpovedni rok, šele takrat pa lahko nastopi novi.

3. Katere stroške v večstanovanjskih stavbah plačuje najemnik in katere lastnik stanovanja?

Stroški, ki bremenijo lastnika stanovanja, so predvsem stroški investicij, mednje spada rezervni sklad, upravljanje ipd. ter zavarovanja, medtem ko najemnika bremenijo obratovalni stroški, kot so poraba energije, vode, odvoz smeti, manjša popravila ipd.

4. V katerih stavbah je obvezen rezervni sklad?

Če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad. Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. V pravilniku je nato nadalje točno predpisano, koliko znaša prispevek za posamezne stavbe, odvisno od njene starosti.

5. Za kaj je možno porabiti sredstva rezervnega sklada stavbe?

Ta sredstva je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. V kolikor gre za interventna popravila, je plačilo možno izvesti takoj brez soglasja etažnih lastnikov, vsa ostala plačila se lahko nanašajo zgolj na dela, ki so predhodno potrjena v načrtu vzdrževanja.

6. Kaj je naloga nadzornega odbora večstanovanjske stavbe?

Nadzorni odbor nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. V osnovi nima moči odločanja, razen, če ga etažni lastniki za določen posel posebej ne pooblastijo.

7. Kakšno soglasje etažnih lastnikov je potrebno za sanacijo fasade ali strehe?

Za vse posle, ki spadajo pod redno upravljanje, je dovolj več kot 50% soglasje, za izboljšave, ki ne potrebujejo gradbenega dovoljenja, pa več kot 75% soglasje. Fasada ali streha je lahko eno ali drugo – če je življenjska doba potekla, je dovolj, da s sanacijo soglaša več kot polovica etažnih lastnikov, v nasprotnem je potrebno več kot 75% soglasje. Življenjska doba posameznih elementov stavbe je sicer določena v pravilniku.

8. Kako se delijo obratovalni stroški v večstanovanjskih stavbah?

Skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb se obratovalni stroški delijo glede na površine posameznih enot,v enakem deležu na posamezne enote ali po številu uporabnikov posamezne enote. Po katerem iz navedenih ključev se posamezni strošek deli, je točno navedeno v pravilniku.

9. Kako se v stavbah z več deli delijo stroški vzdrževanja?

Stroški vzdrževanja bremenijo lastnike posameznih enot skladno z njihovimi solastniškimi deleži. Skladno s sprejetim načrtom vzdrževanja je možno te stroške kriti iz zbranih sredstev rezervnega sklada, če tega ni, stroške plačajo lastniki neposredno.

10. Kakšno soglasje etažnih lastnikov je potrebno za zavarovanje stavbe kot celote?

Za zavarovanje stavbe kot celote je potrebno več kot 75% soglasje etažnih lastnikov, kar pomeni, da so v tem primeru premijo dolžni plačati vsi. V kolikor zadostno soglasje ni doseženo, zavarovanje velja zgolj za tiste etažne lastnike, ki so premijo poravnali.

11. Ali mora vsaka stavba imeti izdelan požarni načrt s prilogami?

Tako je. Pri požarnem redu ne gre za statični dokument, potrebno ga je redno ažurirati z novostmi, izvajati predpisane preglede in o njih voditi ustrezne evidence ter zagotoviti usposabljanje uporabnikov stavb s področja varstva pred požarom.

12. Kdaj je za stavbo potrebno izdelati požarni načrt ter načrt evakuacije ?

Načrt evakuacije je potreben v primeru, ko se v stavbi nahaja več kot 100 oseb, kar pomeni tudi izvedba obvezne letne vaje evakuacije. Požarni načrt pa se izdeluje na osnovi ocene požarne ogroženosti za bolj ogrožene stavbe.

13. Kaj je hišni red in kako ga etažni lastniki sprejmejo?

Hišni red je dokument, s katerim so določene pravice in obveznosti etažnih lastnikov, najemnikov in uporabnikov večstanovanjske stavbe, z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo stavbe in stanovanj. Etažni lastniki ga sprejmejo z več kot 50% soglasjem.

14. Kaj vključuje zavarovanje skupnih delov in naprav?

V zavarovanje skupnih delov in naprav so vključeni vsi deli do finalnih obdelav v stanovanjih in poslovnih prostorih. To so med drugim temelji stavbe, hodniki, stopnišča, streha, nosilne stene in stropi, fasada, vse inštalacije, dvigala, naprave v kotlovnici ali toplotni postaji, razvodi, ipd.

15. Ali je strokovni nadzor nad energetskimi sanacijami stavb potreben?

Strokovni nadzor nad energetskimi sanacijami ni potreben, je pa vsekakor smiselno, da pri tem sodeluje strokovna oseba. S prisotnostjo strokovnjaka s posameznega področja se izognemo večjemu številu pomanjkljivosti in napak ob končanju sanacije.