Korekturni faktorji, oziroma zakaj ima sosed tako nižjo položnico za ogrevanje
Ni še dolgo tega, ko smo stroške ogrevanja v večstanovanjskih stavbah enostavno plačevali glede na delež ogrevalne površine posameznega stanovanja napram celotni ogrevalni površini stavbe. S težnjo po večji pravičnosti in za namen spodbujanja bolj varčnega ravnanja s toplotno energijo za ogrevanje so bili uvedeni delilniki toplote. Stanovalci so se jim sprva močno upirali, a danes že redko najdemo stanovanje, ki jih nima vgrajenih. Za večino se je do sedaj zgodba o delitvi stroškov in pravičnosti tu končala, a v resnici temu ni tako in z uvedbo novega Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS, št. 82/2015; v nadaljevanju »novi Pravilnik«) se bodo stvari še dodatno in močno spremenile.
KOREKTURNI FAKTORJI NA KONKRETNEM PRIMERU
V obravnavani stavbi so bili korekcijski faktorji do sedaj določeni izkustveno. Olajšave so tako zavzemale zgolj vrednosti: 0%, 5%, 10% in 15%. Po našem izračunu pa se je situacija močno spremenila in segajo najvišje olajšave vse do 78,3% (rezultati so za vsa stanovanja prikazani na sliki, pri čemer je zgornja številka stara in spodnja nova vrednost olajšav). Vrednosti dobijo zares pomen, ko jim pripišemo posledice v obliki stroška etažnih lastnikov za ogrevanje. V ta namen smo izvedli celotni obračun stroškov za mesec december s starimi in novimi faktorji. In tu nastopi šokantnost problematike. Lastniki najbolj/najmanj ugodnih stanovanj v stavbi bi v primerjavi s starim izračunom plačali okoli 50% več/manj za ogrevanje. Nekaj tako neopaznega, kot je korekcijski faktor, lahko torej za posameznika v skrajnem primeru predstavlja razliko približno 400€ na letni ravni (v plus ali minus).
Slika: Prikaz starih (zgornja vrednost) in na novo določenih (spodnja vrednost) korekturnih faktorjev po posameznih stanovanjih na konkretnem primeru večstanovanjske stavbe.
V enodružinski hiši so stvari zelo enostavne. Če je toplotno zaščiten celoten stavbni ovoj z izjemo strehe, je to problem lastnika hiše. On odgovarja in nosi posledice vseh pomanjkljivosti v energetski zasnovi stavbe. Kaj pa v stanovanjskem bloku? Zaradi toplotno neizolirane plošče proti podstrešju, ki predstavlja skupni del stavbe, "nastradajo" predvsem stanovalci zgornje etaže. Vsem je gotovo povsem jasno, da stanovanje z eno zunanjo površino, ki gleda proti jugu, porabi občutno manj energije za ogrevanje kot vogalno stanovanje enake površine nad neizolirano kletno ploščo, saj ima precej manj površine skozi katere prehaja toplota. Te ugodne oziroma na drugi strani neugodne karakteristike posameznih stanovanj v stavbi uravnavajo korekturni faktorji za izenačitev vpliva lege posameznih stanovanj v večstanovanjski stavbi. Povedano drugače, korekturni faktorji poskrbijo, da lastniki stanovanj z ugodno lego plačajo nekoliko več, kot v resnici porabijo za ogrevanje, in lastniki "neugodnih stanovanj" plačajo manj od svoje realne porabe, vse zaradi upoštevanja lege in karakteristik stanovanja.
KAJ JE PRINESEL NOV PRAVILNIK?
Kot že povedano, je ob koncu lanskega leta v veljavo stopil nov Pravilnik. Njegov predhodnik je na področju korekturnih faktorjev dovoljeval, da se ti določijo na osnovi vrednosti pridobljenih v praksi na primerljivih stavbah z upoštevanjem pravil. Poenostavljeno povedano, faktorje je na osnovi izkušenj (po smislu) določil izvajalec delitve stroškov, torej tisti, ki je vgradil delilnike. Posledično so ti korekturni faktorji zelo pavšalni in večinoma vse prej kot pravično upoštevajo dejansko stanje. Novi Pravilnik pa za zagotavljanje večje pravičnosti in za preprečitev sporov med stanovalci zahteva, da so vsi na novo določeni korekturni faktorji določeni na podlagi natančnih izračunov gradbene fizike, ki sledijo Pravilniku o učinkoviti rabi energije v stavbah (Ur. l. RS št. 52/2010; PURES 2010).
"Super! Še en dodaten nepotreben strošek." To je pričakovan komentar vsakega etažnega lastnika ob novici, da bo še za to potrebno najemati strokovnjake, ki bodo opravili potrebne izračune. Strinjali bi se, če ne bi s sodelavci podjetja DOMINVEST d.o.o., pri katerem so med drugim zaposleni odgovorni projektant gradbene stroke in dva neodvisna strokovnjaka za izdelavo energetskih izkaznic, problematiki posvetil nekaj več pozornosti. Izvedli smo celotni izračun korekturnih faktorjev za večstanovanjsko stavbo na Jesenicah. Rezultati so bili presenetljivi bolj, kot bi si drznili pričakovati in še toliko bolj, ko smo dobljene vrednosti prevedli v ljudem bližjo enoto: evre. Predno prikažem rezultate tega vzorčnega primera je dobro, da bolje razumemo potek izračuna korekturnih faktorjev in pomen končnih vrednosti.
PRAVILEN NAČIN IZRAČUNA KOREKTURNIH FAKTORJEV
Skoraj vsako stanovanje v večstanovanjski stavbi ima različne toplotne izgube, ki so odvisne od orientacije in lege stanovanja v celotni stavbi, površin in toplotnih prehodnosti obodnih konstrukcij skozi katere prehaja toplota, vgrajenega stavbnega pohištva, površine tlorisa in prostornine stanovanja ter karakteristik prostorov na katere meji stanovanje (neogrevana stopnišča, kleti, podstrešja ipd.). Za vsa stanovanja je potrebno izračunati gradbeno fiziko oziroma natančneje vrednost QNH, ki predstavlja toploto, ki je v celem letu potrebna za ogrevanje enega kvadratnega metra obravnavanega stanovanja. Tistemu z najnižjo vrednostjo QNH (energetsko najbolj učinkovitemu stanovanju) pripišemo faktor 1, ostalim pa se določi korekturni faktor. Rezultati izračuna so v obliki faktorjev z decimalkami, kjer ima stanovanje z najmanj toplotnimi izgubami vedno faktor 1, ostala stanovanja pa vrednosti med 1 in 0 (na primer 0,524 kar drugače povedano pomeni olajšavo 47,6 %).
Podatek, da je ob takem izračunu marsikdo prikrajšan za povprečno slovensko pokojnino bi bil dovolj šokanten zaključek, a se je ob tem verjetno porodilo tudi še marsikatero vprašanje. Naj odgovorimo zgolj na to, kdo potrebuje ponovni izračun korekturnih faktorjev in kdo je kompetenten za izvedbo le tega.
KDAJ JE POTREBNO KOREKTURNE FAKTORJE DOLOČITI NA NOVO?
Stanovalci v stavbah s skupnim ogrevanjem lahko uporabljajo že določene, obstoječe korekturne faktorje. V primeru opaženih večjih anomalij v porabi in obračunu toplote med posameznimi deli stavbe pa je smiselno ponovno naročiti njihov preračun v skladu z novim Pravilnikom, a je za to potrebno soglasje vsaj 50% etažnih lastnikov po solastniških deležih, saj gre za posel rednega upravljanja. Korekturne faktorje moramo po določbah novega Pravilnika obvezno ponovno določiti v primeru izvedbe posegov na ovoju stavbe, ki imajo vpliv na toplotne izgube, t.j. energetska prenova fasade, strehe ali tal. Prav tako je obvezno, da se za vse večstanovanjske stavbe nove korekturne faktorje določi najkasneje do leta 2025, ne oziraje na izvedbo energetske sanacije. Za naročnika je zaradi iste računske metodologije stroškovno najugodneje, da skupaj z izračunom korekturnih faktorjev naroči tudi izdelavo računske energetske izkaznice za celotno stavbo. To velja tako v primeru, ko za stavbo še ni izdana energetska izkaznica, kot tudi pri ponovnem preračunu korekturnih faktorjev zaradi energetske prenove stavbe, saj z novo energetsko izkaznico izkažemo izboljšane energijske kazalnike in s tem dodatno prispevamo k višji vrednosti nepremičnine (nižji obratovalni stroški in boljše toplotno ugodje).
KDO JE ZA TO USPOSOBLJEN?
Izračun energijske bilance stavbe in njenih posameznih delov za pravilno določitev korekturnih faktorjev je kompleksen, zato terja od izvajalca storitve predhodne izkušnje na tem področju. Faktorji morajo biti določeni v skladu s PURES-om 2010 in pripadajočo Tehnično smernico za graditev TSG-1-004: Učinkovita raba energije. Za tovrstne naloge so tako najbolj primerni odgovorni projektanti z izkušnjami na področju učinkovite rabe energije v stavbah in neodvisni strokovnjaki za izdelavo energetskih izkaznic stavb.
Snovalci novega Pravilnika so najbrž ravno zaradi takšnih ugotovitev in želje po ureditvi področja delitve in obračuna stroškov ogrevanja uvedli takšne zahteve glede korekturnih faktorjev. Moramo priznati, da se je izkazalo, da je to edini pravi način delitve stroškov in velik korak v smeri večje pravičnosti. Na nas etažnih lastnikih pa je, da to razumemo in sprejmemo odločitve, ki so na koncu koncev v večje dobro vseh.
Pripravili:
Timotej Čižek, dipl. inž. grad. (UN)
Marko Ahčin, univ. dipl. inž. grad.
Anže Urevc, univ. dipl. inž. grad